Patalpų nuomos sutartys

Šį kartą nusprendėme aptarti ne su krovinių vežimo teisiniais santykiais susijusią temą, bet ne mažiau aktualų klausimą – patalpų nuomos teisinius santykius. Nemažai įmonių savo veiklai naudoja išsinuomotas patalpas, dalis jų netgi savo buveinę yra registravę nuomojamų patalpų adresu, todėl manome, kad būtų tikslinga pasigilinti į kai kurias įstatymų nuostatas, susijusias su patalpų nuoma, taip pat pateikti keletą praktinių patarimų, padedančių geriau apsaugoti savo interesus tiek nuomininkams, tiek nuomotojams.

Buveinės adreso suteikimas

Nemažai įmonių, besinuomodamos patalpas savo veiklai, pageidauja, kad patalpų adresu Juridinių asmenų registre būtų registruota ir jų buveinė – toks buveinės registravimo būdas supaprastina tiek bendravimą su teismais ir valstybinės valdžios institucijomis, tiek ir su paslaugų užsakovais bei tiekėjais. Įmonė, kuri nuomojasi patalpas (nuomininkas), bet kada akcininkų sprendimu gali pakeisti buveinės adresą, todėl adreso suteikimo klausimu su problemomis daugiau susiduria kita sutarties pusė – patalpų nuomotojas. Dažniausiai pagal patalpų nuomos sutarties sąlygas buveinės registracijos adresas yra suteikiamas nuomininkui tik patalpų nuomos sutarties galiojimo laikotarpiui. Tačiau tokiu atveju susiduriama su praktine problema: patalpų nuomos sutarčiai pasibaigus ir nuomininkui geranoriškai nepriėmus sprendimo dėl buveinės registracijos adreso pakeitimo, nuomotojas įprastomis priemonėmis negali priversti nuomininko priimti sprendimo dėl buveinės adreso pakeitimo, kadangi neturi visuotinio akcininkų susirinkimo sušaukimo iniciatyvos teisės, o pats nuomininkas aktyvių veiksmų gali ir nesiimti. Kaip žinote, sprendimus dėl juridinio asmens buveinės adreso pakeitimo priima uždarųjų akcinių bendrovių visuotinis akcininkų susirinkimas arba vienintelis akcininkas, tad patalpų nuomotojas pagal galiojančius įstatymus tokiam sprendimui tiesioginės įtakos neturi.

Todėl, suteikiant nuomininkui buveinės registracijos adresą, patartina patalpų nuomos sutartyse numatyti papildomas priemones ir garantijas nuomotojui, kuriomis bus galima pasinaudoti, jei nuomininkas laiku nepriims sprendimo dėl buveinės adreso pakeitimo. Dažniausiai pasitaikantis praktikoje būdas šiai problemai išspręsti – tam tikros pinigų sumos depozitas nuomotojui, kuris grąžinamas nuomininkui, priėmus sprendimą dėl buveinės adreso pakeitimo ir įregistravus pakeitimus Juridinių asmenų registre. Šiuo atveju galima nustatyti ir baudines netesybas konkrečia pinigų suma ar delspinigių forma, tačiau Civilinio kodekso nuostatos netesybų sumą leidžia mažinti, atsižvelgiant į realius nuostolius, todėl netesybas prisiteisti galėtų būti problemiška.

Sutarties įregistravimas Nekilnojamojo turto registre

Nekilnojamojo turto registre yra registruojami ne tik nekilnojamieji daiktai, bet ir kai kurios daiktinės teisės į juos bei juridiniai faktai. Remiantis Nekilnojamojo turto registro įstatymo 15 str., nekilnojamojo turto registro įraše apie daiktą yra daromos žymos apie pirkimo-pardavimo, mainų, dovanojimo, nuomos, panaudos sutartis, rentos sutartis ir kitus juridinius faktus, susijusius su nekilnojamaisiais daiktais. Taigi bet kuri iš patalpų nuomos sutarties šalių turi teisę teikti patalpų nuomos sutartį Nekilnojamojo turto registrui, kad įraše apie nekilnojamąjį daiktą būtų padaryta žyma, informuojanti apie sudarytą ilgalaikę nuomos sutartį. Toks nuomos sutarties registravimas yra naudingas pirmiausia nuomininkui, kuris užsitikrina savo teisių nuomotis patalpas sutartyje numatytą laiką gynimą prieš būsimuosius patalpų savininkus, jei esamas patalpų savininkas nuspręstų jas perleisti tretiesiems asmenims ir kt.

Sutartis gali būti teikiama Nekilnojamojo turto registrui ne tik nuomininko, bet ir patalpų nuomotojo iniciatyva. Pažymėtina, kad sutartis gali būti teikiama registrui vienos iš sutarties šalių, kitos šalies sutikimas ar dalyvavimas tokiu atveju reikšmės neturi. Tačiau siekiant sklandaus nuomos sutarties įregistravimo, reiktų atsižvelgti į tokias Nekilnojamojo turto registro įstatymo nuostatas:

• kartu su prašymu įregistruoti sutartį turi būti pateikiami dokumentai, patvirtinantys sutarties sudarymą – t.y. pati nuomos sutartis, kuri turi būti teikiama registrui dviem egzemplioriais; vienas iš jų – dokumento originalas arba įstatymų nustatyta tvarka patvirtintas jo nuorašas;
• sutarties tekstas turi atitikti teisės aktų reikalavimus, jame turi būti įregistravimui Nekilnojamojo turto registre būtini duomenys: pilni asmenų, susijusių su registracija, vardai, pavardės ar juridinių asmenų pavadinimai, adresai, kodai bei nekilnojamojo daikto, susijusio su registracija, unikalus numeris, kuris suteikiamas Nekilnojamojo turto kadastro nuostatų nustatyta tvarka;
• dokumentai, kurių pagrindu prašoma atlikti registraciją, turi būti surašyti įskaitomai. Įregistravimo Nekilnojamojo turto registre pagrindu negali būti dokumentai, kuriuose yra ištaisytų, prirašytų, užbrauktų žodžių ir kitų dokumente neaptartų taisymų, bei pieštuku surašyti dokumentai, taip pat fiziškai sugadinti dokumentai, jei dėl to negalima padaryti vienareikšmės išvados dėl jų turinio.

Žalos nuomojamoms patalpoms padarymas

Perduodant patalpas nuomininkui, o nuomininkui jas priimant iš nuomotojo, patartina sudaryti patalpų perdavimo-priėmimo aktą, kuriame būtų išsamiai nurodyta patalpų būklė, išvardinti kartu su jomis perduodami kilnojamieji daiktai (baldai, telefonai, meno kūriniai ir pan.), bei visi patalpų bei daiktų defektai, šalių užfiksuoti perdavimo-priėmimo dieną. Kaip žinote, įstatymas įpareigoja patalpų nuomotoją daryti patalpų kapitalinį remontą, o nuomininką įpareigoja daryti einamąjį remontą, todėl visi vadinamieji kosmetiniai defektai, tokie kaip išteptos sienos, suplėšyta grindų danga ir pan. turėtų būti taisomi nuomininko sąskaita, jei sutartyje nėra susitarta kitaip. Kadangi yra svarbu nustatyti tokių defektų atsiradimo momentą, patalpų perdavimo-priėmimo metu visus pastebimus defektus patartina užfiksuoti.

Kokias garantijas savo interesams apginti sutartyje gali numatyti patalpų nuomotojas tam atvejui, jei nuomininkas, apgadinęs nuomojamas patalpas daugiau, nei galima įvertinti kaip jų natūralų nusidėvėjimą, atsisako savo sąskaita atlikti einamąjį remontą ar atlyginti nuomotojo išlaidas, susijusias su tokio remonto atlikimu? Tokiu atveju nuomotojo interesus ginanti priemonė būtų banko ar draudimo kompanijos išduota garantija arba laidavimo raštas, kurią nuomininkas turėtų pateikti nuomotojui sutarties sudarymo momentu, ir kuri būtų taikoma tiek nesumokėtam nuomos mokesčiui ir netesyboms pagal sutartį, tiek ir patalpoms padarytos žalos atlyginimui. Garantijos suteikimo sąlygos priklauso nuo konkretaus banko, į kurį nuomininkas kreipsis dėl garantijos suteikimo, tačiau patalpų nuomos praktikoje tokios priemonės yra neretai naudojamos ir rekomenduotinos.

Turto ir atsakomybės draudimas

Neabejotina, vienas iš patikimiausių būdų išvengti konfliktų ir ginčų dėl nuostolių atlyginimo – apdrausti nuomojamas patalpas turto draudimu, o jų nuomininkui apsidrausti savo civilinę atsakomybę, susijusią su patalpų naudojimu, tiek prieš patalpų savininką, tiek prieš trečiuosius asmenis – greta esančių patalpų savininkus ir kt. Nuomos sutartyje galima susitarti, kuri iš sutarties šalių organizuos tokių draudimo sutarčių sudarymą ir kurios iš šalių sąskaita bus mokamos draudimo įmokos. Reikėtų įsidėmėti, kad šiuo atveju yra reikalingos dvi skirtingos draudimo rūšys (kurios gali būti draudžiamos ir viena draudimo sutartimi, apimančia abi rizikas) – patalpų kaip turto draudimas ir jų naudotojo civilinės atsakomybės draudimas. Nepriklausomai nuo to, kuri iš nuomos sutarties šalių įsipareigotų sudaryti šias draudimo sutartis, rekomenduotina iš anksto susitarti dėl konkrečios draudimo kompanijos bei draudimo sutarties sąlygų: ar sutartis bus sudaroma pagal standartines draudimo sąlygas, ar bus siekiama sutartį sudaryti pagal individualias sąlygas, susitariant dėl standartinių draudimo taisyklių pakeitimo ir kt.

Advokatė Reda Aleksynaitė